Der 15. Zivilsenat des Oberlandesgerichts Koblenz hat am 17.05.2023 unter dem Aktenzeichen 15 U 1098/22 entschieden, dass die Vereinbarung eines Anteils an der Instandhaltungsrücklage im Kaufpreis einer Eigentumswohnung keine Beschaffenheitsvereinbarung im Sinne des § 434 Abs. 1 Satz 1 BGB darstellt.
Die Klägerin hatte von dem Beklagten eine Eigentumswohnung erworben und verlangte von ihm Schadensersatz, da sie aufgrund des Exposés und der vertraglichen Vereinbarungen davon ausging, dass ein bestimmter Betrag als Instandhaltungsrücklage vorhanden sei. Tatsächlich handelte es sich bei dem Betrag auf dem Konto der Wohnungseigentümergemeinschaft jedoch nicht um eine Instandhaltungsrücklage, sondern um Schadensersatzforderungen gegen Bauunternehmen. Das Landgericht Mainz hatte der Klage stattgegeben, das Oberlandesgericht Koblenz hingegen wies die Berufung des Beklagten ab.
Das Gericht stellte fest, dass in der Vereinbarung eines Anteils an der Instandhaltungsrücklage im Kaufpreis keine Beschaffenheitsvereinbarung liegt. Der Verkäufer wollte durch diese Angabe nicht die Gewährleistung für das Vorhandensein der Rücklage bei Gefahrübergang übernehmen. Zudem spricht der Umstand, dass die Instandhaltungsrücklage Vermögen der Wohnungseigentümergemeinschaft ist, gegen die Annahme, dass der Verkäufer die Haftung für eine bestimmte Höhe des Anteils übernehmen wollte.
Das Gericht argumentierte weiter, dass die Klägerin auch keinen Schadensersatzanspruch aufgrund arglistiger Täuschung geltend machen kann. Der Beklagte hatte keine unrichtigen oder arglistig falschen Angaben über die Eigenschaften der Kaufsache gemacht. Die Klägerin konnte auch nicht erwarten, dass der auf dem Konto vorhandene Betrag zusätzlich zu anderen Rücklagen vorhanden war. Im Exposé wurde zwar von „Rücklagen“ gesprochen, jedoch konnte die Klägerin nicht davon ausgehen, dass es sich um eine separate Instandhaltungsrücklage handelte.
Das Gericht wies darauf hin, dass die Klägerin kein Verschulden aus Vertragsschluss geltend machen kann, da keine vorsätzlich falschen Angaben des Verkäufers über Eigenschaften der Kaufsache vorliegen. Zudem liegt kein Schaden nach der Differenztheorie vor, da die Klägerin das erworbenen Wohnungseigentum mit dem Betrag auf dem Konto der Eigentümergemeinschaft erhalten hat.
Das Gericht wies die Klage daher ab und erklärte, dass die Voraussetzungen für die Zulassung der Revision nicht vorliegen.